机构报告：降首付、降利率，为什么不降房价？
本文来自中房研协测评研究中心专题报告，原标题《降首付、降利率，为什么不降房价？》，不代表中房网观点。“降首付、降利率，为什么不降房价”？在近两年来地方密集的需求侧政策支持下，房地产市场未能如预期般复苏。在部分人看来，商品房销售遇阻，与高房价有紧密联系，故有此一问。此前多地颁发“限跌令”，昆山市住建局针对昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司两家房企擅自大幅度降价销售作出处罚等事件也一度引发市场热议。那么，我国房价到底高不高？房价为什么不能大幅度下调呢？第一，我国房价到底高不高？根据国家统计局统计数据分析，自1998年以来，我国平均房价持续上涨，2021年平均房价已突破万元。1998-2021年间平均房价复合增幅达到7.79%。期间，房价增速多次超过同期GDP增速，两者比值于2020年达到峰值3.39，远超国际上普遍认可的“1以内”的合理范围。尽管近些年来随着“房住不炒”定位的落实和房地产去金融化调整，房价涨幅逐渐回落，但2022年商品住宅均价仍达到10185元/平方米，仅低于2021年的10396元/平方米，维持历史高位（见图1）。从城市层面看，根据中房研协研究中心调查研究报告，2010—2020年，我国50个大中城市平均房价收入比先降后升，已远超合理范围。其中，一线城市房价收入比达到24.3，“高房价”问题更加突出；二线、三线城市房价收入比也分别达到11.6、10.1，均明显超出研究测算的7.0-7.5的合理区间（见图2）。总的来看，我国存在“高房价”问题，尤其以核心一二线城市更加突出。第二，房价为什么不能大幅度下调？首先，我们需要明确的是，价格往往是由市场供求关系决定，政策起驱动或引导性作用。其次，我们从四个主要关联方角度简要分析：其一，从地方政府角度，房价一旦大幅下跌，势必会倒逼地价下降，进而影响地方财政收入。而目前我国大部分地方政府尚未完全从土地财政的“泥沼”中脱身。据财政部数据，2021年，地方政府通过土地出让获得收入为8.7万亿元，占地方总收入的比重为42.5%；与土地相关的税收（房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税）为2.1万亿元，占地方总收入比重为10.2%。两者合计占地方收入比重超过50%。2022年虽然受市场低迷和地方转移支付高增影响，占比有所回落，但土地出让收入依然是地方财政收入重要来源。一旦土地出让收入大幅下降，将加大地方政府债务压力、加剧地方债务风险。其二，从房企角度，尽管“打折”“降价”是房企惯用的营销手段，但这通常是有计划、有限度的。一旦房价降幅超过限度，一方面，会大幅压缩房企利润空间，或迫使房企降低生产成本，造成房屋工程质量下降；另一方面，房企在生产运营过程中往往与银行、上下游供应商、服务商等形成大规模负债关系，房价大幅下跌意味着房企资产的大幅缩水，一旦房企资产无法覆盖负债，等同于房企需要亏本经营，无疑将进一步催生烂尾楼、房企破产及上下游产业链企业爆雷等问题。此外，根据历史经验，房价大幅下跌往往引发规模性群众维权事件，不利于房企品牌建设乃至社会稳定。其三，从银行角度，房价的下跌并不减少已购房者的还贷成本，一旦房价跌幅过大，房屋市场价值远低于还贷成本，或促使部分购房者主动违约断供。而房地产相关贷款占银行信贷的40%，房价大幅下降导致的个人断供、房企资不抵债甚至破产等问题，均将导致银行坏账率上升甚至诱发系统性金融风险。地方平台公司有大量的土地抵押给了银行，如果房地产价格大幅下降，价格体系崩溃，为银行贷款做抵押背书的土地价值势必要重新评估，估值低于贷款额，银行也同样面临大量坏账，这是金融系统、地方经济所不能承受的。其四，从个人角度，一方面，房屋占我国居民家庭资产的60%以上，一旦房价大幅下跌，将造成我国居民家庭资产大幅缩水，并在一定程度下挫居民市场信心和消费意愿。另一方面，房价大幅下跌会加剧市场担忧和居民购房观望情绪，实际上并不利于房地产市场持续健康发展。有这么多理由支持房价不能大幅下跌，房地产市场实际表现则要更加复杂的多，多方博弈下，政府政策调控起到相当大的调节作用，在行业低迷时期放松管控，减少土地供应数量，提高土地供应质量，以维持价格体系的总体稳定。房地产庞大的上下游产业链，以及能够带动的数十个周边行业，对国民经济的重要意义不言而喻，这也决定了房地产及周边行业组成的产业集群本身就是一个巨大稳定器，不会轻易翻盘。总的来说，在当前国际形势复杂严峻、国内经济复苏缓慢背景下，以稳房价为切入点，控制并缓释房地产市场风险，更契合多方利益，更有助于房地产市场平稳健康运行，有助于社会稳定和经济恢复发展。但从长远来看，在市场供求关系作用下，房价分化是必然。人口集聚的中心城市房价支撑性往往更好，而人口流失严重的三四线城市房价或免不了持续下跌。
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