保租房大量入市分流需求，今年一线城市房租上涨1.32%
界面新闻记者 | 王婷婷房地产市场的平淡已传递至租赁市场。“今年比去年淡多了。”成都一名自如管家向界面新闻表示，在今年以前整个租赁市场都挺好，旺季（毕业季、春节后）的时候一个月可开40单，但今年最好的时候才20多单，平常只有15-20单。市场一般，收入下滑也是意料之中。据其描述，去年自己的月薪保持在1.5-1.8万元的水平，今年随着开单量降低，月收入只有4000-6000元，达不到去年的一半。一名接近自如资管的人士告诉界面新闻，这与市场上房源供应增多有关，尤其是保障性租赁住房（下称“保租房”）的入市让租客选择更多了。包括租金方面也有些影响，“但空置率也不是单纯降租能解决的。”2023年以来，保租房筹集建设进度不断加快。根据各地住建部门披露数据，从今年8月起，已有多省市陆续提前完成保租房年度筹集任务，如江西、广西、广州、杭州、金华、滁州、临沧、江门、蚌埠等。截至今年10月底，广东已筹集21.5万套（间），目标完成率为97.7%，上海筹集6.8万套（间），目标完成率为90.7%，接近完成年内任务。到2024-2025年，全国保租房的筹集规模仍将维持相对高位。中指研究院预计，假设2023年能够完成保租房筹集目标204万套（间），在此进度下，2024-2025年保租房筹集仍剩余超300万套的任务规模，体量依然庞大。“保租房的持续筹集建设，将为各地住房租赁市场的发展带来机会。”随着租赁房源的大量入市，今年内重点城市住宅平均租金也保持平稳运行。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，今年1-11月，全国重点50城住宅平均租金累计上涨0.18%。11月，50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比下跌0.50%，同比下跌0.36%。“2023年，随着宏观经济稳步复苏，人口流动恢复常态，租房需求平稳释放，重点城市租金整体平稳运行，预计全年租金累计将基本持平。”中指研究院表示。各能级城市的租房市场分化依然明显。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2023年1-11月，一线城市住宅平均租金累计上涨1.32%，租金平稳回升；二线城市平均租金累计下跌0.27%，租金水平与2022年末基本持平；三四线代表城市平均租金累计下跌1.36%，跌幅较2022年同期收窄1.66个百分点。分月度来看，随着今年社会经济恢复平稳运行，住房租赁市场也恢复常态，租金波动呈现明显季节性特征。2-3月的春节后“返城季”和7-8月的年中“毕业季”是租赁市场传统旺季，租金环比涨幅相对较高。9月后，租赁市场逐步进入淡季，住房租赁需求明显下降，50城住宅租金环比涨幅逐渐收窄至转跌。从城市涨跌幅来看，今年1-11月有19个城市住宅租金累计上涨，31个城市累计下跌。具体来看，2023年1-11月，三亚、石家庄、长沙租金累计涨幅在3.0%以上；西安、成都等11个城市累计涨幅在1.0%（含）-3.0%之间；珠海、青岛等5个城市涨幅在1.0%以内。此外，北海、南京等21个城市累计跌幅较2022年同期有所收窄，温州、徐州等10个城市跌幅则有所扩大，温州、徐州、郑州跌幅均在5.0%以上。值得一提的是，2023年受重点城市房价持续下跌影响，多数城市租金房价比略有提升，但整体仍处较低水平。以今年11月为例，50个重点城市住宅租金房价比为1.80%，较2022年12月（1.76%）提升0.04个百分点。据中指研究院监测，在全国重点50城中，有27个城市租金房价比低于2.0%。具体来看，厦门租金房价比仅为1.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二线城市房价较高，租金房价比在1.5%左右。与世界主要城市相比，国内核心城市的租金房价比明显偏低，如柏林、新加坡、东京、伦敦、纽约等城市的租金房价比均高于3%。在中指研究院看来，租金房价比低在一定程度上表明国内住房租赁投资回报率低，这也是长期以来制约行业发展的关键痛点。当然，在“租售并举”的大势之下，国内近几年对住房租赁市场的支持力度不断加大，已出台了多项政策支持住房租赁企业发展。比如在租赁住房供给方面，部分城市通过推出低成本租赁用地，以提升租赁住房项目投资回报率。金融支持力度也在加强。在2023年上半年，住房租赁金融支持体系基本形成，行业融资环境得到进一步改善。具体而言，1月份，启动了千亿租赁住房贷款支持计划；2月份，不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台；3月，保租房公募REITs发行门槛降低；4月，国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs。而且在需求侧，各地也相继推出优化公积金服务、加强市场监管，为承租人提供良好的租住环境的支持政策出台。中指研究院认为，随着支持政策不断落地，租赁需求持续释放，住房租赁业务发展正处机遇期。不过，短期内租客收入预期降低，价格敏感度提升，续租面临挑战，而且配售型保障房或分流租住需求。
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